近年来，房企着实不好过。

随着房地产行业进入深度调整期，房企大手笔拿地建房的时代一去不复返，他们开始干回了“包工头”的老本行——忙着替别人建房子。

代建业务由此成为一个新的火热赛道。

地产凉了，“代建”火了

去年以来，房地产行业可以用“天雷滚滚”来形容，房企“暴雷”的消息此起彼伏，把行业以及上下游相关的行业炸得外焦里嫩。

据媒体统计，截止目前，至少有34家知名地产房企公司宣告“暴雷”，不知名的房企就更多了。眼下，大多数房企公司都在收缩、躺平、降价、回款自救。房企们已经没钱拿地建房子了。

在此背景下，代建业务悄然在房企中火了起来。

所谓房地产代建是指，由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方部分或全程参与设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。即房地产公司当起乙方，不拿地，为别人打工，做开发建设。相比自主拿地开发，代建模式属于轻资产运营模式，最大的成本支出不是拿地，而是人力。

据媒体报道，仍处于债务重组阶段的华夏幸福近期开始了代建业务，今年8月份成立了一家代建子公司，随后9月13日，就中标了沈阳市苏家屯区的恒大项目。

近来，就连大谈“黑铁时代”的万科也悄然成立了一家代建公司，而传言碧桂园在内部年度会上，也花了不少笔墨提到了代建。

据CRIC发布的数据显示，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家。其中既涵盖绿城管理、中原建业、金地管理等早一批入局者，亦包括旭辉、朗诗、雅居乐、金科、世茂、龙湖、中梁等新入局的民营房企。

种种迹象表明，当挥舞杠杆的时代一去不复返，代建将成为地产商在调控基调下的另一条新出路。

金地集团开发管理公司蔡戈鸣在接受媒体采访时表示，代建行业还处于刚起步不久的阶段，未来可能到千亿的收入规模。

中指研究院指出，未来5年，代建市场新增合约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元-7.3万亿元之间，而且未来渗透率的增长空间很大。

从甲方到乙方， 房企代建主要为政府“打工”

代建生意市场空间大，收入稳定，资金占用少，利润率高，便于融资，这也是房企愿意做回“乙方”，重返“包工头”老本行的原因。

在行业普遍受困于现金流危机的当下，旱涝保收的代建生意无疑是房企转型的最佳选择之一。

代建其实并不是一条崭新的赛道，在国内已发展多年，却在今年再次蹿红，自然是因为房地产大环境不景气，大家手里都没钱买地了。

据行业人士介绍，如今的代建生意，除传统意义上的“代为建设”外，房企还需要为委托方提供部分或全程的融资、设计、开发、管理及服务。

据了解，在代建行业的主流业务模式中，目前主要是政府代建、商业代建和资本代建三种。政府代建源于早期各地政府对安置房的委托建设，随后形成市场化的商业代建。后续则因信托、私募、AMC等投资机构的不良地产项目处置而催生了资本代建业务。

其中，政府工程的代建市场广阔，包括房建类（如保障性住房、城市更新、政府办公楼、产业园区等）和非房建类（如化工厂、隧道、地铁等）。以绿城管理为例，其上半年新拓代建项目中，来自政府、国企委托方总建筑面积显著提升，占比达62.1%，其中政府代建业务收入3.8亿，占整体收入比例30.3%，较去年同期增长超70%。

也就是说，未来房企代建可能主要是为政府“打工”。

知名房地产专家谢逸枫指出，2022年实行集中供地的22个城市前两轮集中土拍，本土国企拿地金额占比已达40%。“国央企频频拉着AMC、代建平台等新势力，通过引入合作方、并购收购、股权合作、接盘的方式，实现了自身理性的发展，给行业带来了新的打法。”

从行业的走向来看，纾困类项目的代建将是未来2-3年房企的主要业务拓展方向，既包括了政府、城投平台的“保交楼”项目，又包括了信托、私募、AMC等投资机构的不良项目，还有就是中高风险房企的项目纾困与代建业务。绿城管理在今年7月底的中期业绩发布会上表示，为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点。

据《财经》采访多位多位业内人士的说法，目前，代建行业的普遍收费标准是3%-5%。如果是政府型项目，收入约等于项目预算的3%-5%，如果是商业型代建，约等于销售额的3%-5%。

代建生意没那么好做

代建生意虽好，但要分得一块代建的蛋糕也并不容易。

一方面，项目开发过程中的部分事项需要业主方拍板，代建方需要进行多轮沟通和协调，开发与销售周期较长。习惯了赚快钱、大钱的房企，能否沉下心来赚份慢钱、小钱也是个问题。

另一方面，商业代建的业主方如果资金实力较弱，代建方可能需要垫资代建，或者为项目融资提供连带责任担保，如果业主方资金出问题，代建方也会受到牵连。

更重要的是流程是否合规的问题。代建企业的核心竞争力是，与委托方相比，它们能把项目做出销售溢价。客观讲，头部房企和区域龙头房企是比城投公司更懂市场，开发的产品更受消费者欢迎，卖得更好。

但是对于城投公司，商业代建并不是刚需，盈利多少也不是它们做决策的第一要素，流程绝对合规、不犯错是更重要的。

目前，中国缺乏全国通用的代建行业管理办法，仅个别发达地市有地方性办法。这导致在无管理办法的地方，代建费支出难。

城投和国资公司重视合规性，在没得到明确信号时，不敢轻举妄动。如果城投公司与代建企业合作，那么预算中就要划出一项代建管理费，但在做合规审核时，该名目有可能不被批准。

上述问题都考验代建企业的实力、智慧、耐心和人脉。

此外，代建领域新玩家越来越多，竞争自然越来越激烈，行业一旦卷起来，利润必然摊薄，再好的生意也会变得不好做。（工识网）

参考资料：

1.《财经》杂志：《不拿地，做代建，会是房企的一条生路吗？》

2.中信建投证券：《房地产代建专题分析：代建行业迎来重大发展机遇》

3.进深News：《地产凉了，代建火了》