编者按：中交地产隶属于中交集团的地产板块，作为打造新的业务增长引擎，实现“五商中交”战略目标而设立。

近年来，中交地产组织架构调整和人事变动频繁。去年年初，坊间传闻中交地产和中房集团进行了合并，中房集团降为三级公司，不再由中交集团管理。

同时，中交系进行人事调整，芮捷任中交房地产集团党委书记、董事长，李永前任总经理，并兼任中房集团党委书记、执行董事。

经过一系列调整动作之后，中交地产将迎来怎样的新局面？今天我们通过其财报来把把脉。

增收不增利：营收大涨，利润暴跌

10月30日晚间，中交地产股份有限公司发布2022年第三季度业绩报告。

2022年第三季度，中交地产实现营业收入约28.08亿元，同比增长170.87%，归母净利润亏损2.58亿元。

2022年前三季度，中交地产实现营收约152.5亿元，同比增长154.77%；归母净利润亏损约1.74亿元，上年同期为180.7万元，未能维持盈利状态。

2022年1-9月，中交地产实现全口径签约销售金额346.88亿元，权益口径签约销售金额239.89亿元；实现签约销售面积155.34万平方米。

中交地产三季度报

值得一提的是，中交地产前两季度还是处以盈利状态。据8月29日中交地产发布的2022年半年度业绩报告，上半年取得营收约124.42亿元，同比暴涨约151.4%；归母净利约8425万元，同比减少约47.9%。

中交地产中年报

从三季度报表来看，净利润亏损的一个重要原因的在于应收账款大幅增加，本报告期末，应收账款高达1.27亿元，同比增长168.26%。

中交地产三季度报

通过合并利润表，我们可以看到，今年前三季度，中交地产取得总利润4.99亿元，较上年同期下降约4.8%；净利润约1.26亿元，同比下降约28%。

在合并利润表，我们发现，今年前三季度，中交地产综合收益亏损1.74亿元，然而，归属少数股东的综合收益却高达3亿元。

也就是说，前三季度中交地产少数股东所得的净利润竟然是公司利润的2倍以上。

少数股东的净利润是中交地产今年前三季度净利的2倍以上

2022年1-9月，中交地产实现全口径签约销售金额346.88亿元，权益口径签约销售金额239.89亿元；实现签约销售面积155.34万平方米。

今年前三季度，中交地产的营业利润约2.52亿元，较去年同期的5.17亿元，利润“腰斩”。

与其营业收入同比增长170.87%相对比，增收不增利显得非常扎眼。

中交地产三季度报

股价“妖气”十足

如此“诡异”的财务报表，和其股价一样“妖气十足”。

自三月份开始，中交地产股价股价一飞冲天，从3月中旬的不足7元一路飙到近24元，创下36个交易日内17次涨停的表现，截至五月上旬近乎翻了四倍，在A股上市公司中排名第一。

一时间，中交地产在A股二级市场“红极一时”。事出反常必有妖，如此夸张的涨势是因为业绩抢眼吗？

好像并没有。

据中交地产今年4月14日公布的2021年业绩报告，去年，中交地产取得营业收入145.4亿元，同比增长18.2%；总利润15.2亿元，同比增长4%；归母净利润2.36亿元，同比减少约32.2%。

中交地产4月28日发布2022年第一季度报告显示，报告期内，其营业收入39.48亿元，同比增长92.34%；归母净利亏损缩减70.66%至4154.41万元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损缩减67.78%至5338.56万元。期内加权平均净资产收益率为-1.28%。

从核心数据看，中交地产与其他众多上市房企一样，也是“增收不增利”。这样的业绩似乎并不足以支撑如此夸张的涨势。实际上，工识记者梳理中交地产2019年以来连续3年的财报发现，中交地产归母净利润已连续三年下滑，且下降幅度均超过30%；公司负债规模也持续攀升，资产负债率一直徘徊在85%以上的高位。

因此，外界怀疑“妖股”的背后不能排除这与其股价预期透支、投机炒作等因素有关。

果然，没多久就出事了。

今年5月起，坊间流传中交地产向母公司中交房地产集团提交了一份《关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告》“求救信”红头文件，资金链危机弥漫。

根据“三道红线”的要求，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70％、净负债率不得大于100％、现金短债比不小于1，中交地产今年一季度末仍踩“三条红线”。

截至2022年一季末，中交地产总资产为1505.2亿元，总负债1325.52亿元，净资产179.68亿元，资产负债率为88.06％。2022年一季报显示，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82.98％，净负债率高达214.29％，现金短债比0.98。

今年5月12日，中交地产回应解释说，截止今年3月底，公司货币资金余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，符合“三条红线”对现金短债比大于1的要求，能覆盖5月末到期债务合计约24.4亿元。

中交地产还特别强调说，目前公司现金流正常，融资渠道畅通，能保证到期债务偿还，尤其提及控股股东中交房地产集团对其的积极支持。

随后，中交地产的股价也开始回落，从三月份最高近24元/股，回落至现在11.69元/股（截止11月7日下午收盘）。

中交集团新的业务增长引擎

中交地产隶属于中交集团的地产板块。

资料显示，中交地产集团成立于2015年3月，注册资本20亿元，是中交集团为推进内部房地产板块整合，打造新的业务增长引擎，尽快实现“五商中交”战略目标而设立的专业化子集团。

2017年，中交集团一位高层表示：“中交集团不仅能建设好道路、造好桥梁，造好港口、造好装备，同样也能造好房子、造好社区、造好城市，更能营造好活。”他认为，中交地产品牌体系是中交集团企业核心理念在房地产企业主营业务领域的全方位落地与系统深化。

去年年初，传言中交地产和中房集团进行合并，中房集团降为三级公司，不再由中交集团管理。同时，中交系进行人事调整，芮捷任中交房地产集团党委书记、董事长，李永前任总经理，并兼任中房集团党委书记、执行董事。

不过，后来媒体证实，那只是组织架构的一次调整。目前中房集团与中交地产仍为平级关系，均属中交房地产集团旗下，但人事调整确有其事。

实际上，早在2010年8月，中房集团就以无偿行政划拨方式整体并入中交集团，成为其全资子公司。2015年7月，为配合中交房地产板块整合，中房集团划转至中交房地产集团。

而随着李永前最新任命，中交地产确实迎来了一些变化，提出了“六个一工程”战略，大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

不过，业内分析师认为，“这两年中交地产对外有很多新动作，但最后表现似乎一般。”从眼下的财报来看，似乎确实如此。（工识网）

工识网记者综合整理报道

图源：中交地产公告

数据资料：中交地产财报